「田舎に相続した土地があるが、使い道がなく売れない」「固定資産税だけかかって困っている」――こうした悩みを持つ方にとって、2023年4月に施行された相続土地国庫帰属制度は注目すべき選択肢です。
この制度は、相続した不要な土地を国に引き取ってもらえる仕組みです。ただし、申請できる土地には厳しい条件があり、費用もかかります。本記事では制度の概要から申請手続き・費用・注意点まで詳しく解説します。
相続土地国庫帰属制度とは？制度の背景と目的
制度が生まれた背景
日本では近年、地方を中心に「所有者不明土地」が急増しています。相続した土地を登記せずに放置したり、売却も活用もできずに放棄状態になったりするケースが社会問題化しました。
このような土地は固定資産税の徴収や開発・整備の妨げになるため、国として対策が急務となりました。2021年に「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立し、2023年4月27日から施行されています。
制度の概要
相続土地国庫帰属制度とは、相続（または遺贈）によって取得した土地を、一定の要件を満たす場合に国（法務大臣）に帰属させることができる制度です。
これにより、不要な土地の所有権を手放して管理コストや固定資産税の負担から解放されることが期待されています。
売却・寄付との違い
| 手段 | 概要 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 売却 | 買主に所有権を移転 | 現金が入る | 買い手がいないと売れない |
| 自治体への寄付 | 市区町村に無償で譲渡 | 管理から解放される | 受け入れてもらえないことが多い |
| 国庫帰属制度 | 国に所有権を移転 | 確実に手放せる（要件次第） | 審査・費用がかかる |
申請できる人の条件
国庫帰属制度を利用できるのは、相続または遺贈によって土地を取得した人に限られます。
具体的には以下の方が対象です。
- 被相続人から相続した土地の相続人
- 遺言による遺贈を受けた人（相続人に限る）
注意：売買・贈与で取得した土地は対象外です。生前に親から購入・贈与された土地は利用できません。
また、土地が共有名義の場合は、共有者全員が共同で申請する必要があります。
申請できる土地・できない土地の条件
制度の最大のポイントは、申請できる土地に厳しい要件が設けられていることです。
申請できない土地（却下要件）
以下に該当する土地は申請が却下されます。
| 却下要件 | 具体例 |
|---|---|
| 建物がある土地 | 家屋・倉庫・物置等が存在する |
| 担保権・使用収益権が設定されている土地 | 抵当権・地上権・賃借権等がある |
| 通路・水路・道路等として使われている土地 | 他者が日常的に使用している |
| 土壌汚染がある土地 | 有害物質が検出される |
| 境界が不明確な土地 | 隣地との境界確定ができていない |
不承認要件（審査で却下される可能性がある土地）
要件上は申請できても、審査で不承認になりやすい土地があります。
- 崖がある・管理に過分な費用がかかる土地
- 土地の管理・処分を妨げる工作物・樹木・車両等がある土地
- 除去が必要な有体物が地下に存在する土地
- 隣接する土地の所有者等と争訟が生じている土地
- その他、通常の管理・処分に過分なコストがかかる土地
実際には、山林・原野・農地・地方の宅地などは不承認になるケースも多く、事前に法務局への相談（事前相談制度）を活用することが重要です。
申請の費用はいくらかかる？
国庫帰属制度の利用には、以下の費用がかかります。
審査手数料
申請1筆あたり14,000円（収入印紙で納付）。審査の結果、不承認になった場合でも返金されません。
負担金（承認時のみ）
申請が承認された場合、10年分の土地管理費相当額を国に納める必要があります。
負担金は土地の種類・面積によって以下のように定められています。
| 土地の種類 | 負担金の目安 |
|---|---|
| 宅地（200㎡以下） | 20万円 |
| 宅地（200㎡超） | 面積に応じて算定 |
| 田・畑 | 20万円〜 |
| 森林 | 面積に応じて算定（数十万〜数百万円） |
| その他（原野等） | 20万円 |
森林は面積が大きいほど負担金も高額になる傾向があります。たとえば1haを超える森林では100万円以上になることもあります。
その他の費用
- 境界確認・測量費用（必要な場合）：数十万〜100万円以上
- 司法書士・土地家屋調査士への依頼費用：数万〜十数万円
申請手続きの流れ
STEP 1：法務局への事前相談
申請前に、土地の所在地を管轄する法務局（地方法務局）に事前相談を行います。土地の要件に該当するかどうかを確認できます。相談は無料です。
STEP 2：申請書類の準備
必要書類は以下のとおりです。
- 承認申請書
- 土地の位置・範囲を示す図面（公図・測量図等）
- 土地の登記事項証明書
- 申請者の住民票等
- その他法務局が求める書類
書類の準備が難しい場合は、司法書士・土地家屋調査士に依頼することもできます。
STEP 3：申請書類の提出・手数料の納付
管轄法務局に申請書類を提出し、審査手数料（14,000円/筆）を収入印紙で納付します。
STEP 4：法務局による審査
法務局が書類審査・実地調査を行います。審査期間は概ね6か月〜1年程度が目安とされています（件数・状況により前後します）。
STEP 5：承認・負担金の納付
承認通知が届いたら、指定された期間内（通知から30日以内）に負担金を納付します。納付が完了した時点で所有権が国に移転します。
💡 申請要件を満たさない土地は売却も検討しましょう
制度を利用するメリットと注意点
メリット
- 買い手がつかない土地でも、要件を満たせば確実に手放せる
- 売却と違い、価格交渉・買い手探しの手間がない
- 管理費用・固定資産税の負担から解放される
注意点
要件が厳しく、多くの土地が対象外になる 現状では、建物がある土地・境界不明確な土地・管理コストが過大な土地は申請できません。「どんな土地でも手放せる」わけではないことを理解しておく必要があります。
審査手数料・負担金が必要 承認されても10年分の管理費相当額の負担金が発生します。森林など面積が広い場合は高額になることも。
審査に時間がかかる 申請から結果まで半年〜1年以上かかる場合があります。
売却の方が得になるケースもある 売却できる土地であれば、国庫帰属制度を使うよりも現金を受け取れる売却の方が有利です。まずは売却可能かどうかを確認しましょう。
申請要件を満たさない場合の代替手段
国庫帰属制度が利用できない場合でも、以下の方法を検討できます。
不動産買取業者への売却
訳あり・地方・農地・古家付きなど、一般市場では売れにくい物件でも、買取専門業者であれば現状のまま購入してもらえる場合があります。
自治体への寄付・空き家バンク登録
市区町村によっては土地の寄付を受け入れていることがあります。また空き家バンクへの登録で移住者への売却・賃貸につながるケースもあります。
相続放棄
相続自体を放棄することで、土地の所有権を取得しないという選択肢もあります。ただし、相続放棄は相続を知った日から3か月以内に行う必要があり、他の財産（預貯金・有価証券等）もすべて放棄することになります。
FAQ：相続土地国庫帰属制度に関するよくある質問
Q1. 建物が建っている土地は絶対に申請できませんか？
はい、現状では建物がある土地は申請できません。ただし、建物を解体・撤去して更地にすれば申請できる可能性があります。解体費用と負担金を比較した上で判断しましょう。
Q2. 農地でも申請できますか？
農地も申請対象になりますが、農地特有の利用制限や管理コストが高い場合は不承認になることがあります。また、農地の場合は農地転用の問題も絡むため、農業委員会への確認も必要です。
Q3. 申請が不承認になった場合、手数料は返金されますか？
審査手数料（14,000円/筆）は不承認の場合も返金されません。申請前に事前相談を活用し、不承認リスクを減らすことが重要です。
Q4. 相続人が複数いる場合は誰が申請しますか？
共有名義の土地は、共有者全員が共同で申請する必要があります。一部の相続人だけでは申請できません。
Q5. 申請はいつまでにすればよいですか？
期限は設けられていません。制度が施行された2023年4月27日以降であれば、いつでも申請可能です。ただし、管理コストや固定資産税は申請中も発生し続けるため、早めに動く方が有利です。
Q6. 司法書士に頼まないと申請できませんか？
本人申請も可能ですが、必要書類の収集・作成は専門的な知識を要する部分もあります。特に境界確認・測量が必要な場合は土地家屋調査士への依頼が必要です。不安な場合は専門家に相談することをおすすめします。
まとめ：国庫帰属制度は「最後の手段」として検討しよう
相続土地国庫帰属制度は、不要な土地を確実に手放せる可能性のある制度ですが、要件が厳しく費用もかかるという点を理解した上で活用することが大切です。
まずは以下の順序で検討することをおすすめします。
- 売却できるか確認する（買取業者への査定依頼）
- 自治体への寄付・活用が可能か確認する
- 要件を満たす場合に国庫帰属制度を申請する
売却できる物件であれば、現金を受け取れる売却の方が明らかにメリットがあります。まずは無料査定で売却可能かどうかを確認してみましょう。
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免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律的・税務的アドバイスではありません。相続土地国庫帰属制度の内容・手続きは法改正により変更される場合があります。申請前には必ず法務局または司法書士・行政書士等の専門家にご確認ください。本記事の情報を利用したことによるいかなる損害についても、当サイトは責任を負いかねます。